Velen hebben in de huidige (semi-)lockdowns het gevoel gevangen te zitten in de beperkte ruimte van hun eigen huis of kamer, wat soms ook feitelijk waar is. Een schamele troost biedt misschien de gedachte dat een kleine stadsstaat in Zuid-Frankrijk al jaren constant beperkt wordt door lang geleden getrokken grenzen aan de ene kant en natuurlijke hindernissen aan de andere. Tegelijkertijd stroomt het geld waar het niet gaan kan en daarmee ook de vraag naar woningen, voorzieningen en infrastructuur. Resultaat hiervan is een buitengewoon interessant staaltje stadsontwikkeling aan de Middellandse Zee, in het prinsdom Monaco om precies te zijn.

Eerst wat feiten op een rij: Monaco is de op-één-na kleinste staat ter wereld met een oppervlakte van 2.1 km²  en ligt aan de voet van de steil in zee aflopende pré-alps d’azur. Het mag dan klein zijn, de historie van het landje zoals we dat vandaag de dag kennen gaat terug tot 1215 toen Monaco als een kolonie van Genua gesticht werd. Met het in 1297 aanstellen van Francesco Grimaldi als landheer, werd een vorstenhuis gesticht dat tot op heden Monaco regeert.

De huidige rijkdom heeft de stadsstaat vooral te danken aan Prins Charles III en zijn moeder Prinses Caroline, die zich midden 19^e eeuw geconfronteerd zagen met forse terreinverliezen en daarmee gepaarde daling van de belastinginkomsten. Om weer geld binnen te brengen kwamen zij op het idee een casino te openen om rijke toeristen aan te trekken. De Franse tweelingbroers François en Louis Blanc werden binnen gehaald om dit te realiseren, met succes. Naast het bouwen van het casino zelf, transformeerden ze de wijk rond het gebouw om deze aantrekkelijker te maken. Bovendien kwamen ze met een pakkende naam voor de buurt: Monte Carlo. Het in 1858 geopende casino profiteerde van de in dezelfde tijd aangelegde Franse spoorwegen die grootschaliger toerisme mogelijk maakten. In de jaren daarna groeide het toerisme en hiermee gelijk opgaand de inkomsten van het land. Hotels, een opera en winkels schoten achter elkaar uit de grond. Gentrificatie en urban-entrepreneurialism avant la lettre.

Het casino was zo winstgevend dat Monaco in 1869 een tweede beslissing kon nemen die uiteindelijk voordelig uitpakte: de inkomstenbelasting voor Monegasken werd afgeschaft. Hiermee zette het land zich helemaal op de kaart als paradijs voor de rijken en dat is sindsdien niet anders geweest. Door deze populariteit groeide het aantal inwoners en daarmee ook de vraag naar ruimte voor woningen en voorzieningen. Landsgrenzen zijn niet makkelijk rekbaar, de kustlijn daarentegen ligt niet vast mits je beschikt over voldoende technische hulpmiddelen en een bak geld. Aan het laatste geen gebrek in Monaco en alles is te koop. Dus werden eind vorige eeuw nieuwe stukken stad van de zee gewonnen – 20% van het huidige grondgebied is zelf gecreëerd.

Tussen 1960 en nu groeide de bevolking van 22.000 naar 38.000 inwoners waardoor Monaco het dichtstbevolkte land ter wereld werd met 19.000 Monegasken per vierkante kilometer. Aangezien een ruwe 30% van deze bevolking naar verluidt miljonair is, vind je er ook gelijk het grootste aantal miljonairs per vierkante kilometer. Deze grote dichtheid van geld en mensen vormt samen met de ligging op een steile bergwand het recept voor een buitengewoon fascinerend gebouwde stad. Rondom enkele typisch Frans-Italiaanse oude straatjes staat een waar doolhof van moderne woontorens, ‘Belle epoque’ villa’s en wat onpeilbare, minder fraaie kantoorpanden, waarin dan wel weer een Lamborghinidealer gevestigd zit alsof het de normaalste zaak ter wereld is.

Nieuwe plannen voor landuitbreidingen zijn in de maak of in uitvoering, één daarvan is het Anse du Portier. Deze 60.000 m² buurt zal vanzelfsprekend niet plaats bieden aan een standaard gezinswijkje. Het moet Monaco’s eerste eco-district worden, aangelegd met milieu- en zeediervriendelijke bouwmethoden evenals volop ruimte voor duurzame energie. Met het implementeren van nieuwe technologieën om verkeersdrukte te monitoren en mensen efficiënt door de stad te verplaatsen wordt bovendien een ‘smart city’ gecreëerd. Mooie woorden die momenteel in realiteit moeten worden gebracht. En de ambities zijn misschien ook realistisch, rekening houdend met het grote beschikbare kapitaal om het project te financieren. De kosten zijn geraamd op €2 miljard terwijl de opbrengst uit de verkoop van nieuwe woningen tot meer dan €3 miljard kan oplopen. Dat de vraag naar deze woningen aanwezig is wordt het best geïllustreerd door de vergelijking die het Knight Frank 2017 Wealth Report maakte: waar je in het populaire New York voor een miljoen dollar gemiddeld 26 m² aan woonoppervlakte kan krijgen, is dat in Monaco slechts 17 m². Met dit als uitgangspunt lijkt het rijke prinsdom nog lang niet uitontwikkeld te zijn.

Foto’s via Pixabay

Bronnen: