Twee weken geleden kwam ik aan op St. Pancras International en liep via King’s Cross de smog van Londen in. Waar ik mij niet bewust van was, maar wat ik een paar dagen te horen kreeg, was dat King’s Cross station, ontworpen door Lewis Cubitt, vroeger een heuse no go area was. Zodra je het station uit liep kwamen bedelaars en zwervers op je af, je moest goed letten op je tas en als iemand zei je moeder werkt op King’s Cross was dit een enorme belediging. Dit betekende namelijk dat je moeder in de prostitutie werkte. Vandaag de dag is het beeld van het station, en het voormalige bruinland eromheen, compleet anders. King’s Cross is een typisch voorbeeld van transit oriented development, wat inhoudt dat naast transport zich er ook andere functies bevinden zoals restaurants, winkels en appartementen en kantoren.

In de Victoriaanse tijd was King’s Cross een belangrijk industrieel heartland. In de 20e eeuw is dit veranderd van industriegebied naar spoorgebied, echter met enkele problemen; ongebruikte gebouwen, zijsporen en warenhuizen en vervuild land. Voor 1996 haalden de plannen voor herontwikkeling het niet, maar in dit jaar is besloten de verbinding met Europa via de kanaaltunnel te verplaatsen van Waterloo naar St. Pancras. Voorheen moesten Europeanen nog een groot gedeelte door Londen reizen, terwijl ze nu in het centrum aankwamen. De grondeigenaren Londen & Continental Railways Limited en Excel (tegenwoordig DHL) namen ontwikkelaar Argent in de hand en begonnen met de herontwikkeling. In 2006 stond de commissie 50 nieuwe gebouwen, 20 nieuwe straten, 10 grote publieke ruimte en de restauratie en renovatie van 20 historische gebouwen toe. Hierbij stond de herontwikkeling van 53 hectare industrie- en overslagterrein hoog op de agenda. In 2008 richtten Argent, Londen & Continental Railways en DHL een joint partnerschap op: het Kings Cross Central Partnership. De uiteindelijke ontwikkeling is begonnen in November 2008.

Niet alleen St. Pancras International heeft te maken met opwaardering. Ook Gare Du Nord (Parijs) is een transitie ondergaan. Hieruit blijkt dat HSL lijnen als katalysator voor ontwikkeling werken; de eerste indruk richting bezoekers uit Europa moet immers positief zijn.

Welke factoren zijn nog meer van invloed geweest op de herwaardering? Ook de Olympische Zomerspelen van 2012 hebben een grote rol gespeeld. De commissie heeft namelijk als voorwaarde, voor het houden van de Olympische Spelen, gesteld dat het station er aantrekkelijk uit moest zien. Daarnaast is de komst van een nieuw Google kantoor ook van belang (zie figuur). Dit kantoor overhevelt alle 2800 werknemers van andere locaties in Londen die toegang hebben tot gratis eten, massages en kookcursussen. Het kantoor zal bovendien bestaan uit 11 verdiepingen, krijgt een horizontale lift en een 90 meter lange renbaan. Voor de realisatie heeft Google andere gebouwen rondom King’s Cross ‘opgegeten’.

Bron: BNP Paribas

Interessant is dat het gebied ten oosten van het station in privaat bezit is. De gemeente heeft de grond verkocht en allerlei verschillende architecten hebben hier duurzame kantoorpanden gebouwd. De recreatie voorzieningen tussen de kantoorgebouwen zijn openbaar voor publiek. Echter, er lopen security guards met rode petjes om zwervers weg te jagen. Het is dus een doorstroomgebied.

Hetzelfde geldt voor Granary Square wat open is voor het publiek maar in private handen is. Kenmerkend voor beide gebieden is dat ze op het blote oog voor mensen die langslopen geheel publiek lijken. Granary Square (zie figuur) is een voorbeeld van een van de 10 grote publieke ruimte; met haar fonteinen en twee parken is het een aantrekkelijke plek geworden. Aan Granary Square bevindt zich Central Saints Martins, een universiteit voor kunst wat zich bevindt in een voormalige graanschuur. Bij Granary bevindt zich Coal Drops Yard, wat tegenwoordig een shopping district is, maar vroeger een opslagplaats was voor kolen. Met de komst van de trein werd King’s Cross een hub voor van alles, zoals aardappelen, meubelen, tabak en zelfs walvis karkassen, waarvan kool het belangrijkste goed. Zoals in veel regeneration, oftewel gentrification, gevallen is hier enige kritiek. De gemiddelde prijs voor een theedoek is namelijk ongeveer 15 pond, waardoor de winkels zijn voor de shopper met een goed gevulde zak.

Bron: King’s Cross

Al met al is King’s Cross een enorme herontwikkeling ondergaan. Het voormalige bruinland is getransformeerd in een stadsdeel met een enorm transportknooppunt, variërend erfgoed, winkels, eetgelegenheden, galerijen en zelfs een universiteit. De stadsvernieuwing is voltooid en bestempeld; King’s Cross heeft een gloednieuwe postcode, N1C.